再发房价预警,直接公开点名,楼市高度紧张 | 楼先生问答NO.381



◎楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序5月18日,住建部再发房价预警,对佛山、苏州、大连和南宁4个城市进行公开点名。
最近的「出头鸟」苏州就名列其中。
原因是:近3个月房价涨幅较大。4月的房价数据显示,67个城市新房价格上涨、55个城市二手房上涨,部分城市已经连续3个月持续上涨。
一个月前,类似的预警已经发布过一次,有6个城市被预警,但没有具体指出哪6个城市。这一次预警与上一次不同在于,这次是直接点名。其中态度的变化,传达出来的信号是非常强烈的。
听说房价同比涨幅10%左右,环比平均上涨1%,或者地价有明显上涨的城市,都有可能被警告。注意,新一轮调控,可能会比想象中还严厉。
我们能真切感受到:楼市高度紧张。
最值得关注的一个现象就是,多个超级红盘同时领出预售证,绝对不是偶然,很明显,意在分流市场热度。
与此同时,银保监会也频频出招:一是指出房地产融资乱象,违规资金变相用于拿地和购房;二是强调要继续遏制房地产泡沫化,要严控居民杠杆率。
我们还关注到了另一些数据,即统计局公布4月社会消费品零售数据,在几大类商品零售中,服装鞋帽、针纺织品类,汽车类,建筑及装潢材料类出现了负增长。
如果越来越多的人不敢消费,那就真的该警惕了。


1.


>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600万出头、滨江区、置换自住+学区

@归去来
老师您好。四月初我把现有的房子卖了,目前准备买房,预算600万出头,主要考虑滨江,并且3年后小孩上小学,需要考虑学区。卖完之后发现现在房东普遍预期很高很难谈了。我现在等晓风印月,好像赶不上小孩读书,您看我先等滨江几个新楼盘看看,再考虑二手房,会不会好一点,或者说,这几个新楼盘对二手房会有什么影响?二手房真不好买啊。
楼先生:晓风印月会在亚运会前交付,按照亚运会公布的时间,照道理是刚好可以衔接得上。这一点很重要,要问清楚才行。如果刚好匹配,那晓风印月是最理想不过的选择了。只不过,目前看,晓风印月应该会超出你的预算挺多的,要么你就扩大标的,再增加百来万预算才好把握。还有,如果价格仍体现出限价政策,很有可能得摇号。
至于新盘对二手房的影响,很难讲清楚。其实新盘的价格被摁住,理论上来讲,对二手房没什么太大影响,反而是地价一旦拍高了拍热了,很容易改变二手房东的预期。实际上,年后这一波回暖,跟地价就很有关系。目前与房东议价的难度不小,所以当下想要买一套实惠的二手房,确实不好买。
既然是这样,那就再等等呗。一方面,滨江今年会开盘的新盘都仔细打听一下,是否跟孩子上学时间匹配,能买到新房最好,至少价格还是划算的。另一方面,二手房的挂牌量高居不下,价格再上涨的可能性,理论上是没有的。今年是改善大年,很多房东为了改善肯定要置换掉手上的房子,可以密切留意。只是二手房信息极其不对称,想要买到实惠的二手房,要多花时间和精力。

2.


>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
不超过370万、金色时光/天城府、刚需

@童达达
首套刚需置业,总预算不超过370万左右,本人在滨江上班,老婆在新塘地铁站附近上班,主要考虑江干或拱墅,开车到滨江半个小时内(不堵的情况下)的范围,请问有楼盘可以推荐吗,二手也可以的。谢谢。
楼先生:有些时候,我们很容易忽略眼皮底下最合适的房子。对你来讲,有370万的预算,选择有不少,但最合适的两个选择,应该还是天城府天著和金色时光。这两个楼盘距离新塘地铁站附近不到3公里,能很好的兼顾到另一半的通勤时间。而且从这里出发到滨江,高架也还挺方便。另外,天城府门口会有一个机场快线的站点。
之所以在这里推荐,还在于它们的价格,3万5左右的均价,在相对这么市中心的位置,已经不容易找得到。另外,4月16日绿城以29736的楼面价拿下了三里亭宅地,与金色时光就隔着一条秋石高架路。
从通勤角度来讲,拱墅区的房子不是很理想,而江干区这边,能买到的新房或二手房,主要集中在城东新城或者七堡九堡一带。杨柳郡的第四期房源可以考虑,户型面积的选择余地也大,只不过要到下半年才能加推。二手房的话,德胜快速路北面,品质不错的有阳光城普升、远洋心里这些。想要地铁方便一些的,往九和路站和七堡站附近方向。

3.


>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
学区vs居住品质、500万、工作在近江

@亚
老公在昆仑中心(近近江地铁站)上班,女儿下半年上小班,总预算500万,第一需求是要好一点的学区,再是面积,再是离上班近。近期看了近江附近的老房子,也准备看南星桥附近的次新房。老房子有点担心八九年后出手问题,次新房确实有点贵,预算还得提高点,或者是不要局限在这个区域,再考虑考虑别的区域?
楼先生:就看你想要多好的学区,以及对居住品质有多高的追求。很多时候,两者之间要有一个合理的权衡取舍。如果你奔着学区,在南星桥一带,就只好关注比较老旧过时的房子,学区是确定的,上班也近,无非今后居住品质要打个折,将就一下了。
知道很多家长都很重视学区,这是人之常情,可以理解。但理性地讲,在学区和居住品质这两方面,最好能兼顾得到。虽说好的教育是很重要,但对于孩子来讲,好的居住环境,对身心的培养也是必不可少的。
如果能想通这一点,就能拓宽你的视野。其实,掏得出500万的预算,大可以往城东新城、艮北、之江以及萧山市北,不管是二手房还是新房,都有更好的选择面。比如采荷教育集团,是江干区会重点打造的。

4.


>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
城北万象城、闲置100万、置换/投资

@元小满
现在家里有两套房,一套东方福邸169方跃层自住,一套万科拱宸68方两室一厅出租,现在手上有闲置资金100万,一直觉得拱宸升值空间有限,想置换掉。一个方案是换到蓝孔雀板块华师大附属学校的学区房,感觉会比东方福邸的申花小学学区好,但是单价都要接近五万块了,不知道是否合适。另一种方案想等成为万象城的住宅开盘换到那去,双地铁更有升值空间。请老师指点一二。
楼先生:申花最大的遗憾就是学区不够好,其它方面,不管交通网路、居住环境还是商业配套,申花已经算得上当之无愧的改善板块。至于学区的短板,很多家长会选择到西湖区再买一套老破小学区房。所以你家也有学区方面的需求,出于这个目的,当然可以考虑第一个方案。
但如果纯粹为了追求不错的升值空间,或者出于比较多的投资需求,那又另当别论。应该来讲,现阶段去买二手房投资,几乎不大可能有正确的选择。尽管限价逐渐「因盘施策」,肉眼可见的限价红越来越少,但二选一的话,投资肯定还是优先考虑一手房。
纯投资的话,就简单了,在总价预算内,根据中签率去摇号就可以了。至于城北万象城的住宅,参考一下钱江新城的万象城,就足够有吸引力的,不过到底值不值得买,是否可以闭着眼睛买,到时再看价格吧。

5.


>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
现金100-150万、置换、化被动为主动

@allenlee
老师好。我们一个工作在临安,一个工作在下沙。已经有一套申花一套闲林。没有房票了。手上有约100-150万现金。想再买一套城东的房子,因为女方在下沙上班近。请问是置换还是等取消限购?有没有楼盘推荐的。纯自住不投资,所以想小区整体都要好。
楼先生:现在的楼市是非常复杂的矛盾体。地价下不来,房价上不去,中央一直在抑制楼市热度,地方政府的心里不见得希望这样。市场的力量在使劲,行政意志也在不断地表现。所以,目前还没有看到限购取消的时间表。如果等限购放开,一是遥遥无期,二是真到放开那一天,行情到底会怎样,谁也不知道。
与其这样十分被动,不如主动想办法解决。像你们这样的情况,如果手头上的房子都还是挺不错的,是市场上很主流的房子,留在手上也没问题。然后利用手头上的闲置资金,去买一套不限购的酒店式公寓,基本也可以解决自住问题。往城东方向,有不少挺不错的地铁旁的酒店式公寓。如果手上的两套房子,很多方面都有些过时,或者说有比较大的瑕疵,那完全可以趁机置换掉。总之,把差房子换成好房子,不会吃亏的。
至于楼盘的推荐,得看你想选择多大的标的,城东新城和艮北新城在售和待售的楼盘,整体定位都挺高的,各家房企也都拿出了体系内的最高产品系列,比平时的配置都要好。价格要便宜一点,那就往九堡、乔司,甚至到下沙北,金地和龙湖两个楼盘,也可以留意看看。▍团购·首付15万·不限购·不限贷·接力贷

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-End-




文∣楼先生
编辑∣二叔


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